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金信煜拿地榜上的生面孔

来源:未知添加时间:2022/06/07 点击:

文/乐居财经 吕秀伦

6月1日,魔都一键重启,首轮土拍也拉开了帷幕。此次供地宗数量也创下了上海集中供地以来的新高,共计出让36宗住宅地块,总起价达到806.5亿元。

连浙系房企也风尘仆仆跑来上海抢地,大家房产以及浙江钱江房产联合体获得浦东新区惠南地块,成交价12.23亿元,楼面价16657元/平方米,溢价率8.66%。

而在4月底杭州首轮土拍中,大家房产也是土拍的赢家之一。作为一家名不见经传的浙系本土房企,它在寸土寸金的杭城一举囊获三宗土地,着实不易。今年1-5月,大家房产还挤进新增土地货值榜TOP 9,比龙湖还高了一个段位。

你方唱罢,我方登场。此前霸榜的头部房企风光不再,大家房产正在奋起直追。这家浙系房企有自己独到的抄底生意经:别人恐惧时,我贪婪,别人贪婪时,我恐惧。

不过,话说过来,缘何大家房产能有如此底气,大举拿地。这或与其国资背景、善于合作等因素密不可分。此外,它还有一个隐秘的“蓄水池”,以保证在不同的市场周期下,资金始终能够有效运用。

逆势抄底

论今年哪座城市首轮土拍最燃,不外乎杭州,60块地全部拍出,800多亿进账。而大家房产在这轮拍地中扬眉吐气,共计耗资59.73亿元斩获杭州主城区牛田单元、未来总部社区、萧山区蜀山单元三宗新地。

其中,牛田单元R21-11地块经过31轮报价,最终还是由大家房产以33.45亿元囊入怀中,楼面价27456元/平方米,溢价率12%。

过去几个月,大家房产在杭州拿地已是家常便饭。去年12月末,杭州最后一轮土拍,它与其他房企联合收获主城区笕桥单元、丁桥单元、三墩单元、铁路北站单元、灯塔单元共计5宗地块。这样算来,4个月左右时间,大家房产已在杭州连获8宗土地。

数据显示,今年1-5月大家房产新增土地货值高达255.6亿元,位列行业第9名;同期,碧桂园仅为127.8亿元。

若是几年前,大家房产在全国并无知名度,如今频频拿地,让其名声也随之水涨船高。

在过去的2021年,大家房产获得23宗地块,新增土地货值607.8亿,拿地销售比达46.3%, 而50家代表房企全年拿地销售比均值为24%。

作为浙江本土房企,大家房产已不能满足于大本营。去年,它还新进广州、苏州、武汉等头部城市在内的7座城市。

回头看,去年房地产市场寒意袭袭,多数规模房企都在精简架构、收缩战线,在拿地上没了从前豪气。数据显示,截至去年12月20日,全国300城土地市场成交建筑面积20.4亿平方米,较2020年同期下降24%。

而今年前四月土地成交规模更是跌落谷底。数据显示,1-4月,受集中供地阶段性“低谷”和市场下行的影响,全国300城经营性土地成交建筑面积仅25571万平方米,同比降幅达54%。

缘何大家房产在行业不景气时,逆势高调拿地,并且溢价率并不低?这或许来自它对规模的渴望。

三年前,大家房产做了一次品牌的焕新,同年其提出了“归零出发”“二次创业”。而今,它加大拿地投入,无疑是将这一口号付诸于行动。

作为“杭州老十八家”房企之一,大家房产创建于1982年,从市政公建起步,以杭州建国以来最早最大规模的旧城改造项目——中东河综合治理工程开篇。彼时,大家房产还有另外一个名字叫“杭州市城建开发集团”,1999年注册“大家房产”品牌商标。

不难看出,大家房产诞生之初,就顶着国资的名号。

事实也正是如此,对于大家房产的最大创新,即是体制上的顺利过渡。原本只是一个政府的事业单位,到现在完全成为一个市场化房企。掌舵者赵炎林坦言,“这简直是在革自己的命。”

如今,大家房产仍与国资密不可分。乐居财经查询获悉,大家房产由杭州城建众创投资股份有限公司、杭州市城市建设投资集团有限公司各持股55%、45%。

股权穿透可知,杭州城建众创由赵炎林、徐崇峰、浦德芳等103人组成。其中,赵炎林作为大股东、最终受益人持有20.6463%股权,其余自然人持股在0.1%-3%;杭州城投则是杭州国资控股企业。

不难看出,背靠国资杭州城投这棵大树确实为其增长了不少底气。眼下,具有国资背景的房企似乎活得都不错,比如远洋、万科等。因此,大家房产在融资上或许比其它完全民营房企上要“方便”许多。

一般而言,非上市房企往往通过股权出质的方式进行融资,大家房产也不例外。在融资缩紧的2021年9月,杭州城建众创将持有大家房产价值7.425亿元股权数额,质押予杭州城投。

4月,许久未通过股权出质融资的大家房产突然新增一笔巨额融资。其将南京鼎祥置业33%股权份额出质予中国光大银行南京分行,这一笔股权份额价值约3.28亿元;上一笔融资还是在去年年初,大家房产将上海景麟置业价值2亿元的股权数额出质予恒丰银行上海分行。

隐秘“蓄水池”

往往单纯股权出质并不能满足地产“吞金兽”的扩张需求,大家房产亦是如此。

与其他房企合作也是大家房产的扩张之道。例如,在杭州浙朗投资股权上,大家房产拉来了绿城和德信地产,由大家房产、绿城旗下浙江绿城房地产投资、德信地产旗下浙江德昇投资管理各持股38.5%、37.5%、24%。

又如,南京鼎祥置业则是由中天控股旗下平湖美瑞商务服务、大家房产、龙光系苏州铭誉房地产各持股34%、33%、33%。不仅如此,在过去数年,大家房产还与诸如万科、融创、绿城、龙湖等头部房企合作开发、联合操盘。

除此之外,大家房产的扩张也少不了地产金融投资平台的作用。

据乐居财经获悉,大家房产的金融平台名为“大家祥驰资产管理集团有限公司”。它是一家地产私募,由大家房产100%持有。

最初,大家祥驰是为了打理集团的自有资金,作为大家房产的一个“蓄水池”,以保证在不同的市场周期下,资金始终能够有效运用。眼下,它摇身一变,成了大家房产的新增长极。

在地产投资方面,负责人宋吉透露,大家祥驰偏好期限较短,流动性较高的优质项目。从2013年开始,累计投资及资产管理规模超700亿元

他还表示,“大家祥驰风控的特点在于股权控制,通常需要交易对手转让大比例的股权,与传统的股权质押模式相比,能够让大家祥驰获得更加实质性的保障,在合作中处于更优势的地位。”

不过,大家祥驰也有“踩雷”时刻。去年12月6日,花样年披露公司及上海花样年、杭州花浦房地产因未能清偿债务而被起诉。

未清偿债务的债权人为杭州星昂,债务人为杭州花浦房地产;债务形式为借款,存续金额16.34亿元,其中包含上海花样年作为杭州星昂劣后级有限合伙人出资的5.7192亿元。按当初计划,上述投融资期限4个月,到期日为去年10月18日。

在股权结构上,花浦房地产由杭州花锦房地产全资控股。杭州花锦则由上海花样年房地产和杭州星昂分别持股9%、91%。

值得注意的是,杭州星昂与大家祥驰关系匪浅。其执行事务合伙人为杭州仪禾企业管理,后者背后执行董事兼总经理为宋吉。

此外,杭州星昂作为一个合伙制私募基金,上面还嵌套着另一个合伙制私募基金——杭州鸿同企业管理合伙企业。杭州鸿同执行合伙人为杭州启策投资管理,背后股东是大家祥驰。

这也从另一个方面反映出“明股实债”嫌疑,大家祥驰或收获颇丰。如以少量资金与其它房企在项目上进行合作,以股权投资形式进入,在合适机会退出。但如今伴随着花样年陷入流动性危机,大家祥驰或未来利益受损。

赵炎林的生意版图

除了投资大家房产外,以赵炎林为首的大股东杭州城建众创旗下也有着一股不小的商业势力。

乐居财经查询获悉,目前杭州城建众创对外投资企业达20家,主要涉及租赁和商务服务业、房地产业。

与此同时,赵炎林还是上海中城鱼际投资中心合伙人,持有1.6667%股权;而上海中城鱼际的背后大股东则是大家祥驰旗下的浙江晖竑私募基金,持有50%股权;二股东是泰禾投资,持有16.6667%股权。

此外,赵炎林和通衡浙商俱乐部创始人梁晓玮等共同发起成立的投资公司——通衡浙商资本,该公司背后股东由莱茵体育、康恩贝、新和成、美都能源、中恒电气、久立特材等多家公司董事长,专注于股权投资、资产并购重组等相关投资业务,聚焦于知识IP的孵化和运营。

而近几年来,大家房产的突飞猛进与掌舵者赵炎林密不可分。他对“窗口期”的判断也被公司内外部人士津津乐道。

2018年,中央连续强调“房住不炒”的基调下,全国房地产市场陷入低谷。“我认为这是一个短暂窗口期,稍纵即逝,于是我们在去年底和今年初接连拿地。”赵炎林曾说。紧接着春节后,杭州市场发生突变,赵董在第二次“务虚会”上提出“奋战两个月,拿下200亿—300亿货值的目标。”

短短几个月,大家房产先后在落子杭州、富阳、绍兴、安吉、上海、安徽等地,在全国拿下10宗地,总货值约270亿元,顺利实现抄底。

再如,2011年,杭州楼市寒意袭袭,此时大家房产拿下了景芳地块。2013年土地市场疯涨,大家房产并未跟风入市。次年,在市场冷静下来进入观望氛围后,大家房产出手拿下多宗地块。

股神巴菲特曾说,别人恐惧时,我贪婪,别人贪婪时,我恐惧。而反观过去,以及近年来的大家房产拿地,大致也是如此。

不过,扩张之下的大家房产在项目质量上也饱受业主诟病。例如,去年,杭州大家之江悦被业主爆料称,买房不到一年,外墙就已残破。慈爱,房屋空鼓多、漏水、偷工减料等;又如,安吉阳光里交房不到一个月出现漏水,车库墙面掉落,门口积水等问题。